關于印發《揭西縣處理不動產統一登記若干歷史遺留問題的意見》的通知

各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處），縣有關單位：

　　《揭西縣處理不動產統一登記若干歷史遺留問題的意見》已經縣人民政府同意，并通過縣司法局規范性文件審查（備案審查號：揭西司規審〔2022〕2號），現印發給你們，請認真組織實施。                                 

揭西縣自然資源局

　　2023年6月26日

　　公開方式：主動公開

　　揭西縣處理不動產統一登記若干歷史遺留問題的意見

　　為進一步規范揭西縣不動產登記工作，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《不動產登記暫行條例》等相關規定和《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）、《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）、《揭陽市自然資源局關于印發關于處理揭陽市區不動產統一登記歷史遺留問題的意見的通知》（揭市自然資發〔2019〕51號）文件精神，結合揭西縣實際情況，現就當前不動產統一登記工作中碰到的若干歷史遺留問題提出如下解決意見：

　　一、指導思想和原則

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大和二十屆一中全會精神，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，全面落實自然資源部、廣東省自然資源廳關于切實解決不動產登記“中梗阻”問題的工作部署，以維護人民群眾利益為出發點，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、便民惠民”為原則，落實屬地責任，主動擔當，積極作為，妥善處理各類不動產登記歷史遺留問題。

　　二、處理意見

　　（一）關于已取得房屋權屬證書的國有劃撥土地上房產轉移出讓金繳納的問題

　　1.原權利人土地使用類型為劃撥的集資房（不包括個人自建房）以及取得土地使用權的時間為1990年5月18日前土地使用權類型為劃撥的商品房，當事人申請不動產轉移登記前，應先補繳土地出讓金，方可申請辦理不動產登記。補繳的土地出讓金按房地產交易價格的1%計收，交易價格以不動產登記稅費一窗辦理稅務端評估價格為準，縣稅務部門向縣自然資源局進行信息推送，由縣自然資源局負責計征，通過稅務系統繳交。

　　2.原權利人土地使用類型為國有劃撥的個人自建房（住宅）以及取得國有土地使用權（住宅）時間為1990年5月18日前的，參照同地段最新標定地價補繳出讓金，標定地價未覆蓋的區域按基準地價補繳出讓金。

　　劃撥土地補繳土地出讓金后，不再辦理土地出讓手續，出讓年限統一為70年，按土地原劃撥批準時間起計；土地管理部門成立之前已經使用但尚無法確定使用起始時間的，土地批準時間從1990年5月19日起計。

　　房改房由縣房改辦配合縣不動產登記中心認定是否屬于房改房，并按照市政府出臺的《頒發揭陽市已購公有住房上市出售管理暫行規定》（揭府〔2000〕61號）第七條“已購公有住房上市出售的，應繳納住房售價或評估價的1%的土地使用權出讓金”確定土地出讓金標準，住房售價或評估價格按房產交易應繳納契稅的房地產價值計算，由縣自然資源局收取土地出讓金后，方可申請辦理不動產登記。

　　因繼承、受遺贈、變更、換證等不涉及交易申請不動產登記的，可保留原劃撥類型。此類型不動產申請發生轉移登記時，再按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金。

　　權利人將國有劃撥土地上房產進行抵押申請不動產登記的，由個人向稅務部門申請交易價格認定，再按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金。

　　（二）其他國有建設用地個人自建房（住宅）及商品房登記問題

　　1．權利人（個人自建房）于1990年5月19日后取得國有土地使用權，因檔案材料不齊全、土地來源無法確認出讓及起始時間的，當事人申請不動產登記，均按出讓土地認定，起始時間按檔案批文時間，無批文時間的按1990年5月19日起計給予登記；

　　2.土地性質為國有的個人自建房，實際用地面積超出原批準面積，房屋建基在整排前后一致，不影響交通、消防（一面鄰巷，符合寬達4米或以上、高達4米或以上），不對國土空間規劃造成影響且相鄰沒有異議的，超出部分按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金，補繳出讓金后按實際用地面積給予辦理不動產登記；

　　房屋建基在整排前后不一致，但個人已取得房屋所有權證，房屋建基與證書建基記載一致，不影響交通、消防（一面鄰巷，符合寬達4米或以上、高達4米或以上），不對國土空間規劃造成影響且相鄰沒有異議的，超出部分按本意見二之（一）的規定補繳土地出讓金，補繳出讓金后按實際用地面積給予辦理不動產登記；

　　房屋建基在整排前后不一致，用地面積不超出原批準面積10平方米以下（含10平方米），不影響交通、消防（一面鄰巷，符合寬達4米或以上、高達4米或以上），不對國土空間規劃造成影響且相鄰沒有異議的，按原面積給予辦理不動產登記,并在“附記”欄中記載原批準的用地面積和實際用地面積并由權利人承諾“超出部分在拆遷及政府征用時不予賠償”。

　　3.個人已取得《房屋所有權證》，但證書權屬面積與測繪成果面積不一致的，在層數一致的情況下按測繪成果面積給予登記。

　　(三)關于個人已取得房屋權屬證書的住宅小區（列入2017年問題樓盤除外）不動產登記問題

　　2016年6月29日前個人已取得《房屋所有權證》的，按現狀給予辦理不動產登記（房改房、集資房及土地來源為劃撥的小區除外）；個人未辦理房屋所有權登記或房屋所有權登記在開發商名下的，待處置到位后辦理不動產登記。

　　列入我縣2017年問題樓盤處置的小區按“一樓一策”處置到位方能給予辦理不動產登記。

　　(四)關于個人已依法取得房屋權屬證書、房屋已建成未辦理相應的國有土地登記問題

　　1.個人已取得《房屋所有權證》，并持有《非農業建設用地許可證》等國有土地來源相關材料，根據土地權屬來源證明材料確認取得土地使用權方式，經公告權屬清晰無異議，屬劃撥土地的按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金，繳交相關稅費后辦理不動產登記。

　　2.個人已取得《非農業建設用地許可證》且土地性質屬國有的：

　　房屋已建成入住未辦理房屋所有權登記的，經核查用地檔案、核對無誤后，根據土地權屬來源證明材料界定出讓或劃撥土地，經公告權屬清晰無異議的，屬劃撥土地的按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金，先給予辦理國有土地使用權登記，房屋所有權按相關規定辦理。

　　房屋已建基礎界址清晰，個人承諾宗地無爭議，并經公告權屬清晰無異議的，屬劃撥土地的按本意見二之（一）第2款的規定補繳土地出讓金，給予辦理國有土地使用權登記。

　　（五）關于個人國有住宅自建房未通過建設工程規劃核實的問題

　　個人國有住宅自建房有合法土地來源，因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規劃的前提下，由自然資源部門按現狀出具認定或核實意見，給予辦理不動產登記。

　　（六）關于同一住宅區涉及多宗土地且土地使用年限不一致的問題

　　2016年6月29日揭西縣不動產統一登記實施前已建成的住宅小區，涉及多宗土地且土地使用年限不一致的，按以下方式處理：

　　房屋已登記到業主名下的，若房屋已辦理土地使用權分攤，按照土地登記時確定的土地使用權年限辦理；若房屋未辦理土地使用權分攤，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，自然資源管理部門對涉及宗地進行合并、分割或調整邊界處理后予以辦理（年限按所涉宗地先到期的填寫）。

　　（七）關于原分散登記的房屋、土地信息不一致，項目跨宗地建設問題

　　分散登記時，已經分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途；因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移導致房屋、土地權利主體不一致的，經核實，權屬關系變動清晰且無爭議的，可以根據規定程序由房屋所有權人單方申請辦理房地權利主體一致的不動產登記。

　　房屋和土地有合法權屬來源文件、跨宗地建設未超出批準用地范圍，無調整宗地需求的，可按照所在宗地分別辦理不動產登記；有調整宗地需求的，經自然資源主管部門進行宗地邊界調整或宗地合并、分割后，辦理不動產登記。

　　（八）關于建設單位已注銷或者因轉讓方死亡、失蹤等原因造成購房人無法辦理不動產登記的問題

　　若土地和房屋權屬來源清晰、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚的，當事人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、公證書、稅費憑證等材料單方申請，不動產登記機構經核實并公告無異議后依法辦理首次、轉移等不動產登記。

　　（九）關于不動產統一登記實施前抵押存在瑕疵的問題

　　在2016年6月29日揭西縣不動產統一登記實施前，違反《物權法》、《擔保法》等法律法規，以土地等不動產設立抵押權的，縣政府根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。

　　（十）集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　（十一）已依法取得宅基地使用權的地上房屋申請所有權登記時部分申請要件的收取問題

　　未覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，縣政府對未覆蓋鄉村規劃的鄉村及時間界限作出統一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規劃或者建設的相關材料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。

　　已覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋申請所有權登記，應按相關法律法規進行處理后，再行依法登記。

　　（十二）本意見未明確的按自然資源部《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》、廣東省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見》、揭陽市自然資源局《關于處理揭陽市區不動產統一登記歷史遺留問題的意見》和現行的法律法規執行。

　　三、其他要求

　　（一）統一思想，提高認識

　　妥善處理不動產登記歷史遺留問題，是及時回應社會關切、有效化解社會矛盾的重大舉措，對于保護不動產權利人合法財產、提高政府治理效率和公信力具有重大意義。各地各職能部門要統一思想，提高認識，切實增強責任感和使命感，本著“尊重歷史、面對現實、實事求是”的原則，辦實事，勇擔當，確保各項工作取得成效。

　　（二）明確職責，合力推進

　　縣自然資源部門作為牽頭單位，要履職盡責、主動作為；相關職能部門要各司其責，密切配合，形成工作合力，確保工作有序銜接。

　　（三）優化服務，提高效能

　　踐行“優質高效、便民利民”服務宗旨，設置不動產歷史遺留問題咨詢導辦臺，開通綠色通道，專窗受理，通過微信公眾號預約、EMS郵政速遞寄證等便民措施，確保不動產登記工作有序、方便、快捷。

　　四、國家、省、市如有出臺新的解決不動產登記歷史遺留問題處置意見，從其規定。

　　五、本意見由縣自然資源局負責解釋。

　　六、本意見自發布之日起30日后實施，有效期5年。